Clauses suspensives et compromis de vente d’un terrain.

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Achat d’un terrain : faites-vous accompagner par un notaire

Acheter un terrain représente le plus souvent un projet pour l’avenir, la promesse de construire bientôt la maison de ses rêves.



Pour sécuriser ce projet d’envergure, faites-vous conseiller par un notaire, spécialiste incontournable de l’immobilier.

Faites appel à un notaire à carqueiranne, proche de Toulon pour acheter un terrain

Toute transaction immobilière se conclut devant un notaire. Si vous souhaitez acheter un terrain, il saura vous conseiller, ce qui vous évitera les mauvaises surprises.

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Les types de terrains

Les terrains à la vente sont de différents types. Ce qui influence leur prix, mais aussi le montant des frais de notaire associés à une éventuelle transaction. Avant tout, c’est la situation qui est à prendre en compte. Un terrain dit « en secteur diffus » est un terrain isolé, situé hors lotissement ; un terrain situé dans un lotissement représente quant à lui un lot provenant de la division en parcelles d’un terrain en vue de l’implantation de constructions.

Outre leur situation, les terrains à vendre se distinguent entre eux par l’utilisation que l’on peut en faire.

Un terrain est dit « constructible » quand il réunit toutes les conditions pour recevoir une construction. Le sol est adapté et les raccordements aux réseaux et à la voierie d’une future habitation sont possibles. Qui plus est, le terrain a aussi l’autorisation juridique de recevoir la construction envisagée.

Un terrain est considéré comme « viabilisé » lorsqu’il est, ou peut être, rendu habitable. Cela suppose qu’il peut être raccordé aux différents réseaux publics : eau, électricité, téléphone, assainissement… Pour autant, un terrain viabilisé n’est pas forcément constructible. Les documents d’urbanisme tels que la carte communale ou le PLU permettront de vérifier s’il est constructible ou non.

Un terrain peut être vendu alors même qu’il n’est pas constructible. Il peut également être rendu non constructible, par exemple si la zone dans laquelle il se trouve est classée « à risque » ou « à préserver ». Ces terrains sont proposés le plus souvent à un prix inférieur que s’ils étaient constructibles. Ils peuvent être exploités différemment, pour installer un abri de jardin et profiter d’un coin de verdure par exemple.

Situées en zone rurale, les terres agricoles sont le plus souvent acquises par des exploitants au service de leur activité professionnelle. Elles peuvent recevoir des constructions qui relèvent de la pratique de cette activité.

Le processus d’achat d’un terrain

Les étapes pour acheter un terrain sont sensiblement les mêmes que pour toute acquisition immobilière.

Elle n’est pas obligatoire, mais elle permet à l’acheteur de se positionner et de montrer son intérêt, ce qui motivera le vendeur à stopper ses recherches. L’offre d’achat orale n’engage en revanche aucune des deux parties. C’est une simple offre de prix qui enclenche, voire accélère, le processus. L’offre d’achat peut aussi être formalisée par écrit. L’acquéreur s’engage alors à poursuivre les démarches qui lui incombent.

Comme pour toute transaction immobilière, la vente ou l’achat d’un terrain se conclut devant notaire. Le plus souvent, c’est celui du vendeur qui suit la procédure. Mais le choix du notaire peut aussi être fait conjointement par acheteur et vendeur. Enfin, il est tout à fait possible de faire appel à deux notaires. Dans ce cas, les frais ne sont pas doublés, mais « partagés » entre les deux juristes.

Le compromis de vente d’un terrain scelle l’engagement des deux parties. Il n’est pas obligatoire, mais fortement recommandé. En effet, dans cet avant-contrat de vente sont définies toutes les conditions de la transaction. De nombreuses mentions obligatoires figurent dans ce document : l’identité des deux parties, les informations concernant le terrain, les modalités de paiement, les dates de signature et de livraison… Le compromis de vente d’un terrain en lotissement mentionne des éléments supplémentaires, tels que le permis d’aménager.

Le plus souvent, un compromis de vente comporte des clauses suspensives. Pour l’achat d’un terrain, elles concernent habituellement l’obtention du permis de construire pour le logement envisagé. L’obtention du prêt bancaire est également une clause suspensive à intégrer au compromis de vente d’un bien immobilier, quel qu’il soit.

Enfin, au moment de la signature du compromis de vente, il est souvent demandé à l’acquéreur une indemnité d’immobilisation, une somme d’argent qui sera consignée sur un compte par le notaire en attendant la vente ; elle sera défalquée du prix d’achat du terrain au moment de la vente. Cette somme est restituée à l’acquéreur s’il se rétracte dans les délais impartis ou si une clause suspensive est vérifiée.

Achat d’un terrain avec ou sans construction à venir : le prêt bancaire est souvent indispensable pour financer ce type de projets immobiliers. Quand l’acheteur parvient à négocier un prêt et qu’il reçoit une offre de sa banque, il doit attendre obligatoirement 10 jours avant de la renvoyer signée. Le délai maximum de validité de l’offre est le plus souvent de 30 jours. Quand la banque reçoit l’offre signée, elle prévient le notaire que le contrat de prêt est validé.

L’achat d’un terrain, surtout s’il doit être constructible, suppose de prendre connaissance de différents documents importants :

  • Le PLU (Plan Local d’Urbanisme) ou le POS (Plan d’Occupation des Sols), qui fixe les règles de construction de la commune.
  • Le certificat d’urbanisme : ce document réunit de nombreuses informations sur les règles d’urbanismes, les servitudes, le régime des taxes applicable au terrain, les droits de préemption, l’état des équipements publics…
  • Le contrat de délimitation et de bornage, si un géomètre est intervenu
  • Les différents diagnostics, notamment sur l’Etat des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)

Une fois que le contrat de prêt est réceptionné par le notaire, l’acte de vente définitif peut être signé. Il se conclut obligatoirement devant notaire, contrairement à la promesse de vente. Cet acte authentique reprend toutes les informations indispensables à la transaction : l’état civil de chaque partie, l’historique du terrain, sa surface, son prix…

A savoir que, quand un terrain constructible situé dans un lotissement est vendu par un professionnel, un promoteur par exemple, la signature de l’acte de vente a lieu au moment de la viabilisation effective du terrain.

Quand l’acte de vente est signé, le transfert de propriété est officiel. Le vendeur obtient son règlement dans les jours qui suivent. Le titre de propriété est remis à l’acheteur. La transaction immobilière est achevée.

Pourquoi faire appel à un notaire dans la vente ou l’achat d’un terrain

Spécialiste du droit de l’immobilier et de l’activité locale du marché, le notaire est l’interlocuteur privilégié dans toute transaction immobilière, qu’il s’agisse de la vente ou de l’achat d’un terrain. Par ailleurs, la signature d’un acte de vente se déroule obligatoirement devant notaire.

Dans le cadre d’une transaction ayant pour objet un terrain, le recours au notaire offre différents avantages.

Outre leur situation, les terrains à vendre se distinguent entre eux par l’utilisation que l’on peut en faire.

Pour le vendeur, c’est l’assurance de céder son bien dans les règles, tout en prévenant les risques d’erreur. En effet, vendre un terrain impose au vendeur de fournir un certain nombre de documents. Et il ne doit pas vendre un terrain constructible alors même qu’il ne l’est pas.

Le notaire vous accompagne tout au long de votre projet, de la recherche d’un acquéreur à la conclusion de la transaction :

  • Il s’occupe de tous les papiers : plans d’urbanisme, bornage du terrain…
  • Il sécurise la transaction et évite toute possibilité de contestation ultérieure
  • Il rédige compromis et acte de vente dans le respect de la loi ; vous êtes assuré d’être en règle avec l’Etat

Pour l’acheteur aussi, passer par un notaire permet de sécuriser l’opération et de se rassurer quant à la nature du terrain et à ce qu’il est possible d’en faire sur le plus ou moins long terme. Le notaire étant force de conseil, il saura vous éviter les mauvaises surprises.

Le notaire vous permet de :

  • Sécuriser totalement l’achat
  • Acheter au bon prix puisque le notaire connaît parfaitement le marché local et qu’il vous conseille en toute impartialité
  • Eviter les arnaques : vous ne risquez pas de payer le prix du terrain constructible alors même qu’il ne peut être bâti.
  • Eviter tout problème juridique après-vente, puisque l’acte est authentifié et conservé par le notaire

Le notaire endosse un rôle important dans une transaction immobilière :

  • Il vérifie toutes les informations importantes : l’identité de l’acheteur et du vendeur, les titres de propriété, les règles d’urbanisme, les droits de préemption, le bornage, la viabilité du terrain, les servitudes, etc.
  • Il rédige, authentifie et conserve les actes
  • Il collecte les impôts et les taxes au nom de l’Etat et des collectivités territoriales
  • Il est un conseiller immobilier de premier choix : il vous aide à choisir un terrain à acheter ou à vendre une parcelle qui vous appartient, il estime le prix du m² en fonction d’un marché qu’il connait très bien, il aide les parties dans les formalités d’achat et de vente, etc.
  • Il est un spécialiste du droit immobilier : succession, donation, SCI, indivision… il vous informe des conséquences de telle ou telle formule d’acquisition/cession.
  • Il gère la relation acheteur/vendeur de A à Z
  • Il est le garant de la sécurité juridique de la transaction

Un terrain, voire une partie de terrain, peut faire l’objet d’une donation, à un enfant, un ami... Cette donation doit obligatoirement faire l’objet d’un acte notarié, d’autant plus qu’un bien immobilier est transmis. Pour le paiement des droits de mutation, le bénéficiaire peut profiter d’un abattement, lequel est fonction de la valeur du terrain.

En fonction de votre situation et de vos projets, le notaire vous conseille sur la forme de donation à adopter : en pleine propriété ou démembrement, donation-partage, SCI…

Comme pour toute transaction immobilière, les frais de notaire dans le cadre de la vente ou de l’achat d’un terrain se répartissent comme suit :

  • Les émoluments du notaire, c’est-à-dire sa rémunération, laquelle est règlementée et soumise à la TVA.
  • Les frais de débours : il s’agit de tous les frais engagés par le notaire pour le traitement du dossier.
  • Les impôts et les taxes collectés par le notaire et reversés à l’Etat et aux collectivités : droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière

Question/Réponse

Le plus souvent, la signature de l’acte de vente a lieu devant le notaire choisi au départ par le vendeur. Mais l’acheteur a tout à fait le droit de faire intervenir son propre notaire. Le choix peut aussi être pris de manière conjointe entre vendeur et acheteur.

Tout au long de la procédure d’achat, iI y a plusieurs phases de réflexion pendant lesquelles l’acquéreur peut faire jouer son droit de rétraction. Les dates butoirs sont mentionnées dans le compromis et dans l’acte de vente.

  • Entre la signature du compromis et la signature de l’acte définitif, l’acquéreur dispose le plus souvent d’un délai de 3 mois pendant lequel il peut trouver un prêt.
  • A la suite du compromis de vente, l’acheteur dispose aussi d’un délai légal de rétractation de 10 jours. Dans le cas de l’achat d’un terrain isolé, il n’y pas de durée obligatoire, mais elle peut être fixée contractuellement dans le compromis.
  • A la réception de son offre de prêt, l’acquéreur a un délai de rétractation de 10 jours. Le 11 e jour, il peut envoyer l’offre signée.

Les frais de notaire sont à la charge de l’acquéreur.

Taxes et impôts ne sont évidemment pas négociables ; ils représentent la plus grosse partie de ce que l’on appelle les frais de notaire. La rémunération du notaire est quant à elle réglementée et elle est fonction du prix de vente du terrain. Depuis 2016, dans certaines conditions, des remises peuvent être accordées par les notaires à leur client si le coût de la vente dépasse 150 000 €.

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